购房不成，缴纳的诚意金开发商要退还吗？

2007年7月，沈某欲认购一套期房。售楼人员告诉他，买房要先交3万元“诚意金”参加排号，否则就可能选不上房。7月20日，沈某与开发商签订了“排号协议书”，并于8月21日交纳了3万元。协议约定，沈某拥有优先购买资格，且房款优惠1万元。当沈某选房的时候，其看好的小户型住房已经没有了。8月29日，沈某根据约定向开发商提出申请，要求开发商退还“诚意金”，开发商称还要等15天之后才能返还。因对开发商的拖延行为不满，沈某将该房地产开发公司告上法庭，要求开发商返还3万元所产生的利息160元。沈某主张按照中国人民银行同期贷款利率返还，而开发商认为，即便返还利息，也只能按照存款利率计算。一审法院经审理认为，该笔款项应从被告同意退款之日（8月29日）起算，而不是从交款日期（8月21日）起算；利率按银行同期贷款利率计算，判决被告一次性支付给沈长征“诚意金”的利息66.35元。

在签订正式购房合同之前，购房者必须按照开发商的要求预缴一定的购房诚意金，否则就没有排号购房的资格。目前，收取“诚意金”这一现象在全国范围内比较普遍，越是好楼盘，“诚意金”定价越高。少数开发商已经将事先收取“诚意金”作为融资的手段之一。开发商是否有权收取“诚意金”？收取“诚意金”是否有法律依据？购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金有何区别？发生消费纠纷后，消费者能否要求返还诚意金？开发商应当如何返还诚意金？

高新区法院李立峰：

◆ 开发商收取“诚意金”现有法律没有明确规定，但在私法领域，对民事主体而言“法不禁止即允许”。开发商收取购房“诚意金”后，双方协议解除，消费者有权主张要求返还“诚意金”，开发商迟延返还应当支付本息。

首先，发生消费纠纷后，消费者有权要求返还“诚意金”。虽然现有法律没有明确规定开发商有权收取“诚意金”，但在私法领域，对民事主体而言“法不禁止即允许”。开发商收取“诚意金”，消费者自愿交纳，并与开发商签订“排号协议书”，约定“诚意金”的性质和用途，二者之间成立了合同关系，合同对订约双方均产生约束力。当消费者提出解除合同时，开发商即负有返还义务，否则将构成违约。但“诚意金”的返还应当尊重当事人的约定，如果双方“排号协议书”中已经明确约定了返还“诚意金”的具体时间，法院应当尊重当事人的意思自治；如果合同未约定，消费者可与开发商协商解除合同的同时，主张返还“诚意金”，开发商拒不返还或者迟延返还的，消费者可以向人民法院提起诉讼，要求开发商返还“诚意金”并支付利息。

其次，开发商如何支付利息，现行法律亦无明确规定。法院对于此类案件的处理，应当本着公平原则，参照相近的法律规定综合判定。结合本案，原告沈某主张按照银行同期贷款利率计算利息，被告主张按照银行同期存款利率计算利息。而在本案中，被告开发商迟延返还，属于违约行为，应当承担更为不利的法律后果。因此一审法院认定适用银行同期贷款利率计算利息，对当事人而言是比较公平合理的选择。但判决主文就违约利息起算日期的表述，笔者认为值得商榷。笔者认为，应当从合同解除后原告主张退款之日起计算利息，而不应从被告同意退款之日起计算利息。在本案中，原告主张退款之日和被告同意退款之日恰好是同一天，二者的计算结果并无二致。但如果当开发商一开始就不同意退款或者是消费者主张退款后开发商过了一段时间才同意退款，此时，再以被告开发商同意退款之日起计算利息就不利于消费者合法权益的保护，显然与公平原则的要求不符。因此，本案利息的计算，应当从原告主张退款之日起，按照银行同期贷款利率计算。

睢县法院梁锦学：

◆我的断案：开发商应当如何返还诚意金？

现实生活中，消费者交了诚意金，但与开发商之间没有签订协议，开发商仅仅是出具了票据，这种情况下，笔者认为，不管发生何种纠纷，开发商均应退款。理由如下，一是由于开发商收取购房诚意金无任何法律依据，依据我国民法原理，没有合法根据取得不当利益的，属于不当得利，根据我国《民法通则》第九十二条之规定，由不当得利造成他人损失的，“应当将取得的不当利益返还受损失的人”；二是在签订正式购房合同之前，购房者必须按照开发商的要求预缴一定的购房诚意金，否则就没有排号购房的资格，无形中单方面增加了消费者的购房风险，带有一定的欺诈或胁迫性质，根据我国《民法通则》第五十八条之规定，属于无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。因此，当消费者在签订正式合同前提出退款，开发商应无条件全额退还购房诚意金。

在实践中，如果房屋买卖双方已经议价成功并且上家已经收到中介转付的意向金时，此时对诚意金的退还应区别具体情况作以处理。一是在议价成功前，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应对中介承担赔偿责任。议价成功以买卖双方已经就买卖主要条款达成一致为准，实践中一般表现为上家在下家和中介签订的《承购意向书》上或在意向金收据上签字确认；二是如果意向金已转化为定金，下家违约不买房，意向金将不能退还；如上家违约不卖房，则按“定金罚则”双倍返还下家。但是如果《购房意向书》中只是对购房价格、房屋状况作了简要约定，那么，当上下家在签订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，上下家均不存在违约情况，交易的失败不能归责于任何一方。即不存在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。

（二）发生消费纠纷后，消费者能否要求返还诚意金？

发生消费纠纷后，消费者能否要求返还诚意金？现实生活中，消费者交了诚意金，但与开发商之间没有签订协议，开发商仅仅是出具了票据，这种情况下，笔者认为，不管发生何种纠纷，开发商均应退款。理由如下，一是由于开发商收取购房诚意金无任何法律依据，依据我国民法原理，没有合法根据取得不当利益的，属于不当得利，根据我国《民法通则》第九十二条之规定，由不当得利造成他人损失的，“应当将取得的不当利益返还受损失的人”；二是在签订正式购房合同之前，购房者必须按照开发商的要求预缴一定的购房诚意金，否则就没有排号购房的资格，无形中单方面增加了消费者的购房风险，带有一定的欺诈或胁迫性质，根据我国《民法通则》第五十八条之规定，属于无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。因此，当消费者在签订正式合同前提出退款，开发商应无条件全额退还购房诚意金。

（三）购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金有何区别？

我的断案：购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金有何区别？

购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金是三个不同的概念。所谓诚意金，也称意向金，是购房人向开发商先行交纳的一笔动辄数万元的钱款，用以获得住房的优先购买资格，它不是法律术语，而是商业用语，我国法律迄今并未就诚意金作出规定。违约金和定金则是我国合同法及相关法律规定的两个术语，根据我国合同法的规定，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，故违约金有法定违约金和约定违约金之分；定金是合同当事人在合同订立时或代价支付期限以前，由一方向对方支付的金钱，定金亦可氛围法定定金和约定定金两类。

关于购房诚意金与违约金的具体区别：违约金是合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。而诚意金则是十几年前从港台地区传过来的叫法，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。中介公司有时为了自己的利益，不管交易成功与否，便以买方或卖方没有诚意或违约为名没收诚意金，其实这种做法有背于法律。

关于购房诚意金与定金的具体区别：首先，定金是为了保证买卖双方能顺利签订合同而作出的一种担保，如果购房者违约，定金就无法收回；如果开发商违约，将双倍返还定金。而诚意金则是在购房者与开发商签订的协议中，大多约定购房者有优先购买权，购房成功享受优惠；购房不成，开发商全额返款。但也有个别协议约定，如果因购房者原因未能交易成功，不返还诚意金。所以“诚意金”并非合同履行担保的定金，其至今未得到法律上的承认，只是属于开发商自创的词语和收费环节，并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。然而在现实中，“诚意金”有时只是表达了购房人单方面的诚意，一些开发商并不受“诚意金”所应体现的诚意制约。而定金则受到合同法等法律的制约和规范。其次，定金是合同的担保方式，主要作用是保证合同履行并证明合同已经成立；而诚意金仅表明双方有订约的意思表示，但不能证明此时合同已经成立；第三，交付定金的协议是从合同，而交付诚意金的协议一般是为另一个不同内容的合同，两个合同之间没有主从关系；第四，定金只有在交付后才能成立，而诚意金的协议只要在双方意思表示一致时即可成立；第五，定金交付后当事人不履行主合同时，适用定金?

现实生活中，购房诚意金多发生在双方签订正式购房合同之前，仅是表明双方具有订立合同的意向，但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示，此时合同尚处在要约或要约邀请阶段，仅具有订约意思表示或预付款的性质。因此，其对开发商的约束力远不如违约金、定金，甚至对开发商没有约束力。”其实，不管开发商收取诚意金的行为是发生在取得预售证之前还是之后，都在无形中单方面增加了消费者的购房风险，开发商则可以获得因大量占用诚意金而带来的巨大利益。因此，消费者在签定诚意金合同时一定要慎而又慎，以防止自己的合法权益被不当侵害。

（四）开发商是否有权收取“诚意金”？

诚意金，又称意向金，它不是法律术语，而是商业用语，是十几年前从港台地区传过来的叫法，其实质是开发商的一种营销手段，即开发商在收取“诚意金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性，同时，通过收取“诚意金”，确定购房者选房的先后顺序，以维护购房秩序，现实生活中少数开发商亦将事先收取“诚意金”作为融资的手段之一。所以笔者认为，“诚意金”这一概念本身并不存恶意，但诚意金既然只是一种商业性的营销手段，就应受社会主义市场经济有关法律法规去规范和约束。因住房开发商和购房者属于平等的交易活动主体关系，所以开发商收取诚意金时，必须与购房者充分协商，达成合意，否则其无权硬行收取诚意金。同时有关法律法规也未赋予其但凭一方意志硬行收取诚意金的权利。即开发商收取诚意金之要求，只是向有意购房者的一种要约，购房者完全有是否予以回应的权利，如果购房者未作出承诺，开发商就不应再提出索要诚意金之要求，否则就违反了我国任何商业营销手段必须依法或依有效合同进行的基本原则和规定。

现实中开发商收取诚意金的做法总体上说是弊多利少。且不说众多购房人交纳的巨额“诚意金”流入开发商的账上，可被开发商用于资金运作或存入银行产生利息，成为收入的增长点。购房人交纳 “诚意金”时，所表达的欲购买哪套住房的意愿，被汇集成市场信息后，更成为一些不良开发商的逐利工具。这些开发商会将受市场青睐的住房捂盘惜售，提升房价，又以种种理由取消已交纳 “诚意金”者的购买资格，进而将不被购房人普遍看中的住房先推向市场，强迫公众接受。因而造成的房源紧张、购房者的焦虑，又成为近年来这些开发商进一步推动我国房价上涨的因素。由此可见，开发商垄断和操控市场供求信息，造成开发商和消费者间知情权上的不平等，使“诚意金”中的诚意被扭曲，“诚意金”被异化为部分开发商不当得利的工具。因此，笔者认为，有关部门很有必要出台相关制度，取消开发商收取诚意金这一销售模式，同时将房地产供求信息进一步公开化、透明化，以真正改变购房者目前面对开发商时的弱势地位，消除不良开发商通过垄断信息取得不当得利的空间，引导正确、理性消费。

殷都法院李文生：

◆ 我的断案：首先，从法律角度来说，这里的诚意金不等同与定金，定金就是为了合同的正当履行而设立的一种保证形式，当交付定金的人违约时，不能拿回定金；当对方违约时，对方应当双倍返还定金。但对于诚意金一词，在法律上根本没有这样一个概念，这是泛泛的说法而已。

再则，开发商认为既然给予消费者有优先选房和定房的权利，哪么消费者就得预付一定的金钱，来促使双方达成交易。一旦双方达成交易，该诚信金就直接转化为为购房款；如果双方未达成交易，那么开发商也不会负有任何对其不利的法律责任，从而降低了其交易风险。所以开发商的根本目的就在于在降低其交易风险的同时，利用诚信金的形式收取一定的预付款，来促使消费者与其达成交易。而消费者选择缴纳诚信金，其真实意愿是只要能选定合适的住房，诚信金就当给开发商交了预付款。所以笔者认为诚信金的性质应该界定为预付款性质的费用。

如果诚信金是预付款性质的话，开发商收取诚意金的行为就可能存在违法性。对此，国家《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵做房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。依据上述法条，诚信金的问题就要从两方面看。第一，开发商取得商品销售条件。因我国对开发商取得商品销售条件是否可以收取一些预订款性质的费用没有做出明文规定，依民法原理，法无明文即可行。开发商与消费者可以依当事人自治原则，达成诚信金协议。在诚信金收取合法的基础上，如果双方未达成购房协议，消费者可以22条要求开发商返还所收诚信金或依双方约定。第二，开发商未取得预售房销售资格。哪么作为“诚意金”这样带有预订款性质的收取是法律禁止的。此时双方若发生纠纷，哪么消费者可以不当得利要求开发商予以返还诚意金及其利息。

不管开发商收取诚意金的行为是发生在取得预售证之前还是之后，都在无形中单方面增加了消费者的购房风险，最终受损害的还是消费者。

南阳中院尹庆文： ◆ 房地产开发商无权收取“诚意金”，买卖不成消费者有权要求返还“诚意金”。

我国法律并没有关于“诚意金”的规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房地产开发商如果取得预售商品房资格，其与购房户如有买卖意向，应当订立认购等预约合同或以定金的形式初步确定合同的主要内容。而“诚意金”则是基于开发商的单方意思表示而确定的，无法保证消费者买卖风险、使消费者不得不接受的“霸王条款”。例如，有的开发商以格式合同规定，预定方必须在规定时期内，前来签订正式的预售合同，逾期不签约的话，“诚意金”就将作为违约赔偿金全部没收；有的开发商与购房户约定交纳“诚意金”后，如未签定购房合同，“诚意金”退回，但购房户看中的房子因旺销却未必能买到，只能“望房兴叹”，而“诚意金”对开发商却无任何约束。目前我国消费者的维权意识还比较薄弱，相关法律知识、专业知识的宣传也相对较少。一些开发商也趁火打劫，故意混淆“诚意金”与订金、定金违约金的概念。因此，开发商收取购房“诚意金”不仅没有法律依据，而且在对一些“诚意金”协议的认定上，应当参照格式条款的规定，作出对开发商不利的解释。

从法律角度看，购房诚意金与违约金、定金不同。“诚意金”发生在购房合同签订之前，仅表明一种购买意向，对合同的具体内容没有具体约定，开发商与消费者也未达成一致的意思表示，仅是一种预付房款的表示。违约金可分为法定违约金和约定违约金，是在合同成立并生效后，违约方不履行合同的情况下应当偿付给守约方的一定数额的金钱。定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳的一定数额的金钱，其中给付定金的一方不履行约定时无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定时则应加倍返还定金。定金是一种合同履行的担保，违约金是对合同违约者的惩罚。购房“诚意金”对开发商的约束力和惩罚性远不如违约金和定金。这也是开发商乐于借用“诚意金”的名义，以获得大量占用诚意金而带来的巨大利益，却将购买风险随意转嫁给消费者的根本原因，也给开发商随意变更设计规划、改变户型等损害消费者利益的行为打开方便之门，一旦发生纠纷消费者将很难得到类似于定金、违约金之类的赔偿。

根据“诚意金”的性质，笔者认为，消费者在发生纠纷后，可依据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》的规定要求全额返还。本案中，沈某除了应当得到返还“诚意金”本金外，还应请求得到利息。其利息的计算以贷款利率为准，相当于沈某所付“诚意金”的实际损失，符合不当得利的法律规定，而存款利率仅是沈某“诚意金”的直接利益损失。因沈某8月29日明确表示放弃购买房屋的合同，同时要求返还“诚意金”，开发商不予返还，构成不当得利，应当自8月29日起计算沈某的利息损失。

另外，此案例告诉我们：当签定“认购书”、领取“认购酬卡”或签“排号协议”时，要认清是“诚意金”、“预付款”还是“订金”和“定金”。当协议书标明的是“订金”、“排号费”等与你的意思相符合时，可在买卖不成立时要回“诚意金”，但如果表明的是定金，而你又未在协议上进行进一步协商，要会定金就比较困难。为了避免丧失“诚意金”，应当注意在合同中明确约定。同时立法或司法解释应适应房地产发展的需要，从保护消费者利益角度对此类问题作出相应规定。

商丘中院王宏伟： ◆ 一、购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金有何区别？

二、开发商应当如何返还诚意金？

焦作中院周潜：

◆一、沈某缴纳的“诚意金”不具有定金的担保性质，只起着证明“排号协议书”订立的作用。“诚意金”不是一个法律术语，在生活中，常常与定金的概念混淆在一起。二者相同之处是合同一方当事人在合同签订后履行前，给付对方一定数额的金钱。但性质不同，定金是作为合同履行的担保，其法律后果是，给付定金的一方不履行合同，无权请求返还定金，接受定金的一方不履行合同，则应双倍返还定金。“诚意金”不具有担保的性质，只起着证明“排号协议书”订立的作用。不产生一方丧失“诚意金”，另一方双倍返还“诚意金”的后果。根据双方的约定，沈某缴纳了“诚意金”，“排号协议书”生效，沈某依约享有优先购买资格，有优先选房权。双方签订购房合同后，“诚意金”转为购房款，如果双方最终没有签订购房协议，开发商退还“诚意金”。

二、“排号协议书”以购房合同的有效存在为前提。双方签订“排号协议书”的最终目的是为了签订购房合同。“排号协议书”是从合同，购房合同是主合同。按照法律规定，当主合同被解除或其它原因消灭时，从合同也随之消灭。由于沈某选房时，没有发现自己满意的户型，没有购房的意向，开发商售房的意愿也无法实现。双方没有达成购房协议，其“排号协议书”也失去了存在的基础。沈某要求开发商返还“诚意金”，理由正当，开发商依法应当予以返还。

三、开发商应当按照银行同期贷款利率支付利息。开发商拒绝返还“诚意金”，违反了合同的约定，也违反了法律的规定，属于侵权行为，应当予以制裁。同时，开发商的行为也给沈某造成了经济损失，依法应当予以赔偿。如果开发商按存款利率支付消费者利息，其付出的成本远远低于贷款成本，不仅得不到制裁的目的，还会使开发商有利可图，势必会变相鼓励开发商恶意占有消费者的“诚意金”，侵犯消费者的权益。根据民法通则的公平公正、诚实守信原则，开发商应当按照银行同期贷款利率支付利息。

律师提示：

◆开发商收取诚意金，源于商品房预售过程中认筹、解筹这种营销手段的使用。我国实行的是商品房预售许可制度，但法律关于预售制度的规定比较原则，可操作的空间很大，地方政府主管部门的监管相对比较宽松。于是，一种曾经流行于香港地区的认筹、解筹楼盘销售手法便被移植过来。认筹，一般指的是内部认购或内部登记。解筹，就是开始预售。各地做法大同小异，一般都是有购房意向者先与开发商签订一份“认筹书”或此类协议，交纳一笔诚意金，获得“VIP客户”（即优先选房）资格。待项目开盘（即解筹）时，交纳诚意金的客户或按照先到先选的顺序或者按照认筹登记顺序选房，挑中房号后，与开发商签订“认购协议”，之后再签订正式的《商品房买卖合同》。

配合认筹而收取诚意金，不仅是开发商的一种销控手法，更是其重要的融资手段。开发商是否有权收取诚意金，要看将其行为放在哪一个法律层面上去理解。《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》关于商品房预售的规定，条款少，内容简略。建设部《城市商品房预售管理办法》和一些地方性的法规、规章规定的相对具体。根据法律及相关规定，未取得预售许可证不得预售商品房是一项必须坚持的原则，但实践中如何认定预售行为难度较大，开发商进行的认筹、预订、认购且收取诚意金、定金是否属于预售行为，多有争议。有些地方做出了禁止性的规定，如《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第三款规定：“未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。”但司法解释却并未否认此类行为的法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”从民事法律的角度看，房地产交易是一种民事活动。开发商作为交易关系中的出卖人，对于拟销售商品房设立一定的交易条件与程序，如果法律和行政法规未予以明确禁止，目标客户又表示接受，符合“意思自治”原则，该民事行为的有效性应予以认定。从行政法律角度看，房地产开发尤其是商品房预售是国家强制干预的一种专业经营活动，开发商实施的开发行为必须遵守法律、法规及规章的相关规定。如果开发商违反规定，在未取得预售许可证之前，预售或变相预售商品房，收取包括诚意金在内的预订费用的，房地产主管部门有权依据相关规定予以查处，以规范房地产交易秩序。当然，也不排除地方政府因规范市场秩序的特殊需要，对开发商取得预售许可证后以认筹方式收取诚意金的行为进行必要限制。

诚意金收取的合理性和必要性取决于市场本身，抛开市场，单从法律角度探讨的意义不大。发生争议时，诚意金如何定性和处理，首先要看双方的约定。诚意金的约定具备违约金性质的，按违约金认定；具备定金性质的，可按定金认定。未作约定或约定不明的，可按照法律及司法解释的精神和交易惯例处理。一般情况下，合同未订立的，诚意金应予以退还。但由于诚意金具有一定的担保性质，故因一方原因致使未能订立合同给另一方造成损失的，另一方主张权利时，可按合同法中缔约过失的原则处理。

渑池法院张建光：

◆ 一、开发商是否有权收取“诚意金”？收取“诚意金”是否有法律依据？

开发商有权收取“诚意金”。沈某的开发商之间的“排号协议书”若不违反法律的规定，该协议就能成为开发商收取“诚意金”的合同依据，进而成为法律依据。

我国实行商品房预售许可制度，开发商进行商品房预售，应当首先取得《商品房预售许可证》。若开经商未取得商品房预售许可证而预售房屋，属违法行为，应受行政处罚，建设行政主管部门可没收其违法所得并对其处以罚款。对此《城市房地产开发经营管理条例》（第二十三条、第三十九条）、《商品房销售管理办法》（第六条、第三十八条）、《城市商品房预售管理办法》（第六条、第十三条）等行政法规、规章都有明确规定。但案例中“排号协议书”的内容因不具备商品房预售合同的主要内容，所以不能认定为商品房预售合同，故不受商品房预售许可制度的约束。通常情况下，这种排号协议是开发商打商品房预售许可制度擦边球的行为，不违背法律规定；排号协议又经认购人认可，开发商依据排号协议约定收取“诚意金”，符合《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条的规定，就具有了法律依据。（《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。此排号协议约定了开发商与认购人在购房时的民事权利义务。第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。此协议没有违背法律的禁止性规定，认购人已交纳、开发商已收取3万元诚意金，合同已依法成立。）

但也有例外。因为商品房开发周期长、需要巨额资金，为了更好地保护购房人的合法权益、防范金融风险，有些地方对商品房预售规定了更为严格的制度。如《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第三款规定：“未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预定性质的费用。” 案例中的事件若发生在河南省区域内、若开发商在与沈某签订 “排号协议书”时尚未取得商品房预售许可证，则无权收取“诚意金”。但即使在这种情况下，在沈某交纳“诚意金”后，不论开发商是否取得商品房预售许可证，“排号协议书”仍可认定有效，以更好地保护沈某的合法权利。若开发商收取“诚意金”后，最终没能取得商品房预售许可证，则开发商应承担违约责任。

二、购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金有何区别？

沈某交纳购房诚意金给开发商后，沈某仍对该3万元享有所有权，开发商只是在一定期限内无偿占有。案中的购房诚意金不是违约金，也不是定金。

案例中开发商和沈某之间的排号协议是一个双务合同。沈某的义务是交纳3万元诚意金让开发商在一定期间（选房前）无偿占有，其权利是在选房时对其看好的房子有优先购买权。沈某的优先购买权是一种形成权，即他有自主地决定买与不买的权利：一是在选房时若最终决定买房，则对其看好的房子拥有优先购买资格，且开发商给予房款优惠1万元；二是在选房时最终决定不买房，开发商应即时返还其3万元，但不必支付占有期间的利息。开发商的权利义务与沈某的义务权利是一一对应的。开发商通过排号活动不仅可以在一定期间内无偿占有认购人的资金，还可以预测所开发的房地产销售前景、吸引潜在客户。因此可见，该协议对开发商和认购人来说都有利可图。只不过认购人要承担较大的风险，特别是在开发商尚未取得商品房预售许可证前交纳诚意金风险更大。以上分析可以看出，沈某虽然交纳了诚意金，开发商虽然收取了诚意金，但这3万元的所有人仍为沈某，开发商只有权暂时无息占有。

消费者在购房中经常遇到的违约金、定金和案例中的诚意金性质有天壤之别。

依照合同法的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在合同约定违约金时，一方违约时，应按合同约定承担违约责任；在约定的违约金过高或过低时，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。（《中华人民共和国合同法》第一百一十四条）

当事人也可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（《中华人民共和国合同法》第一百一十五条）

因为案例中双方约定3万元是只是购房诚意金，它不是违约金，也不是定金；因此在双方违约时，不能以此决定具体的违约责任。

三、发生消费纠纷后，消费者能否要求返还诚意金？开发商应当如何返还诚意金？在“排号协议书”约定的选房期日届至时，诚意金应物归原主即沈某。开发商没有保留沈某对其看好的房子的优先购买权，是违反“排号协议书”的违约行为，是一种根本性违约行为，即完全不履行协议约定的义务，应承担较重的违约责任，而不能仅仅以支付利息了事。

沈某与开发商签订了“排号协议书”约定，沈某拥有优先购买资格，且房款优惠1万元。这是一个附终止期限的合同。即在选房日期到来时，该协议自行终止。此时，沈某具有选择权：一、要求购买其看好的住房，此时开发商应与其签订该房屋的买卖合同或预售合同并给予其房款优惠1万元，此种场合下，沈某交纳的3万元诚意金可抵作房款或收回；二、放弃对其看好的房屋的优先购买权，此时开发商应立即返还沈某3万元诚意金并无须支付利息。这两种都是符合“排号协议书”约定的结局，都是圆满的结局。

但是案例中，当沈某选房的时候，其看好的小户型住房已经没有了。此时，开发商已违反了其与沈某签订的“排号协议书”约定，没有给予沈某以优先购买权，与“诚意”二字背道而驰，应承担违约责任。此中场合下，开发商有两种责任：一种是其与沈某签订的“排号协议书”中约定的责任，即返还3万元诚意金给沈某的责任——协议约定的责任；一种是因没有给沈某以优先购买权的违约责任——违返协议约定的法定责任。开发商承担违约责任不能仅仅只是支付利息；因为在房价日益飞涨的今天，不论利率、计息时间怎样计算可能都弥补不了沈某产生的实际损失。在开发商收取了诚意金而背信弃义时，如果仅仅判决其一次性支付给沈某“诚意金”的利息66.35元太微不足道了，长此以往，“诚意”二字更会不值一文。实践中，开发商见利忘义、一房多卖、捂盘惜售、哄抬房价的事例比比皆是。因此，在开发商收取了“诚意金”又违约的情形下，开发商应举证说明真实情况，法院应查清案件事实，，对开发商处以较重的违约责任，给认购人一个满意的判决，以避免类似情况的重演，以利诚信社会的建设。

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