随着我国住房制度的改革和房地产市场的不断升温，新住宅小区不断涌现,建筑物区分所有权也就成为了业主主要的私人权利，小区内的道路、绿地、公共设施的归属问题一直以来存在争议，曾经引起了许多业主与开发商、业主与物业公司的纠纷、矛盾。新颁布的物权法解决了这一问题。
一、 何为“建筑物区分所有权”？
建筑物区分所有权在物权法第七十条做了规定，指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利三部分。
1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。业主对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主可以出租、出借、买卖、抵押专有部分，但因专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分不可分离，业主行使专有权利时应受到一定的限制。《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”例如，业主在装修时不得拆除承重墙，不得储存易燃、易爆的危险物品，以防危及整个建筑物的安全。
2、业主享有共有权的共有部分指电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线、道路、绿地、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等，但物权法对道路、绿地等。但物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
业主对共有部分享有共有权和共同管理权。共有权包括业主对共有部分占有、使用、收益、处分的权利和依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定承担义务。例如：物权法第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主就不可以自己不使用电梯为由不交纳电梯维修费用，也就不会影响到其他业主对共有部分的正常使用了。物权法第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”第八十三条的规定则明确了业主不得有任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，如业主实施了上述行为，则业主和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。这样物权法就明确赋予了业主对侵害公共利益行为的救济权。
3、建筑物区分所有权是一个集合权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利不可分离。业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。如果业主丧失了专有部分的所有权，也就丧失了对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物权法第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这样就避免了业主已经出卖房屋后还行使业主共有权的不合理情况的发生。
二、建筑区划内道路、绿地、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房和建筑区划内车位、车库所有权的归属。
1、物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”但是本条中的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的所有权归业主所有，而应当理解为绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有，因为绿地、道路所占有的土地的所有权属于国家，业主享有的只是道路作为通行，绿地作为土地的一种使用功能而已，因此，业主只享有使用权，不享有所有权。
2、建筑区划内车位、车库的归属
物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此条的规定将车位、车库分为两种情况，一是归业主共有，二是原始权归开发商所有，可以通过出售、附赠或者出租等方式约定车位、车库的权利归属和使用权。车位、车库作为可以分割的财产可以分给业主专有，作为共有财产可能会打消开发商修建车位、车库的积极性。
另外，本条的规定也保护了业主的利益，业主享有优先购买、使用的权利。
三、关于住宅改为经营性用房的问题
“住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用。随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即产生。同时，中小型企业蓬勃发展，为了节省经营成本，倾向于租赁住宅用于经营使用。在上述各种综合因素推动下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。在住宅楼内从事商业活动和开办公司，会造成住宅配套资源的紧缺，如车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等等，这给同一幢楼内的居民日常生活带来诸多不便。住宅的超负荷运转，亦会降低住宅硬件配套设施的使用寿命，给业主带来经济损失。
物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根据此条规定，将住宅改为经营性用房必须满足两个条件：一遵守法律、法规以及管理规约的规定，二征得有利害关系的业主同意。物权法把是否保留“住改商”的决定权交给了业主。但哪些业主属于利害关系人，物权法没有明确规定，我认为，要视改变住宅为经营性用房的用途、影响范围、影响程度确定。不论业主是否为隔壁的业主，还是相邻或不相邻的业主，只要因变住宅为经营性用房受到影响的业主均是有利害关系的业主。
与“住改商”相关的 “全体业主同意是否可行？改动住宅结构时应遵循何种规定？何种类型的商业用途可以进入民宅？业主权利如何维护？等问题若不破解，业主在行使权利中还将遭遇尴尬。
